各市人民政府,各縣(市、區)人民政府,省政府各部門、各直屬機構,各大企業,各高等院校: 為進一步健全和完善我省住房保障制度,更好地解決城市低收入家庭住房困難,根據《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》(國發〔2007〕24號)精神,結合我省實際,現提出以下意見。 一、充分認識解決城市低收入家庭住房困難的重要性和緊迫性 住房問題是重要的民生問題。解決低收入家庭住房困難,事關經濟發展和社會穩定大局。省委、省政府高度重視城市低收入家庭住房問題,研究制定了一系列政策措施,不斷加大住房解困工作推進力度,目前全省所有市縣全部建立了廉租住房制度,住房保障體系建設取得了初步成效。但應當看到,各地住房保障工作進展不平衡,廉租住房制度覆蓋面較小,經濟適用住房制度不夠完善,政策措施還不配套,城市低收入家庭住房困難尚未得到根本解決。解決低收入家庭住房困難,是促進房地產市場健康發展的重要途徑,是全面建設小康社會的客觀需要,是維護社會穩定的重要任務。各級、各部門要進一步提高對解決城市低收入家庭住房困難的重要性和緊迫性的認識,把思想和行動統一到中央的部署和要求上來,切實把這項工作抓緊抓好。 二、明確解決城市低收入家庭住房困難的指導思想、總體要求和基本原則 (一)指導思想。以鄧小平理論和“三個代表”重要思想為指導,深入貫徹落實科學發展觀,按照全面建設小康社會和構建社會主義和諧社會的目標要求,把解決城市(包括縣城,下同)低收入家庭住房困難作為維護群眾利益的重要工作和住房制度改革的重要內容,作為政府公共服務的一項重要職責,大力實施安康居住工程,加快建立健全以廉租住房制度為重點、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系。 (二)總體要求。以城市低收入住房困難家庭為對象,進一步建立健全城市廉租住房制度,改進和規范經濟適用住房制度,加大棚戶區、舊住宅區改造力度。力爭到“十一五”末,基本解決人均住房建筑面積10平方米以下低收入家庭的住房困難,使低收入家庭住房條件得到明顯改善,農民工等其他城市住房困難群體的居住條件得到逐步改善。 (三)基本原則。解決低收入家庭住房困難,要堅持立足國情,滿足基本住房需要;統籌規劃,分步解決;政府主導,社會參與;統一政策,因地制宜;省級負總責,市縣抓落實。 三、加快建立健全廉租住房制度 (一)擴大保障范圍。廉租住房制度是解決城市低收入家庭住房困難的主要途徑。要進一步加快廉租住房制度建設進度,2007年年底前,全省所有市、縣要全部實施廉租住房保障,對符合規定住房困難條件、提出保障申請的城市低保家庭基本做到應保盡保;2008年年底前,所有市、縣要將保障范圍擴大到低收入住房困難家庭。 (二)健全保障方式。廉租住房保障實行貨幣補貼和實物配租等方式相結合,主要通過發放租賃補貼,增強低收入家庭通過市場承租住房的能力。實物配租應當優先面向孤、老、病、殘等特殊困難家庭及其他急需救助的家庭提供。對承租政府直管公房或單位自管公房的低收入家庭,分別參照實物配租、租賃補貼方式實施保障,減免的租金從城市廉租住房保障資金中統一解決,保證房屋的正常維護和安全使用。 (三)多渠道增加房源。小戶型租賃住房短缺和住房租金較高的城市,要采取新建、收購、改建以及鼓勵社會捐贈等方式,多渠道增加廉租住房房源。新建廉租住房套型建筑面積應控制在50平方米以內,主要在經濟適用住房以及普通商品住房小區中配建,并在用地規劃和土地出讓條件中明確規定建成后由政府收回或回購;確有必要的,可以考慮相對集中建設。要積極發展住房租賃市場,鼓勵房地產開發企業開發建設中小戶型住房面向社會出租。 (四)合理確定保障對象準入條件和保障標準。廉租住房保障對象的收入標準和住房困難標準,由城市人民政府按照當地人均可支配收入和人均住房水平的一定比例,結合城市經濟發展水平和住房價格水平確定。廉租住房保障面積標準由城市人民政府根據當地人均住房水平及財政承受能力等因素,統籌研究確定。廉租住房租賃補貼標準由城市人民政府根據當地經濟發展水平、市場平均租金、保障對象的經濟承受能力等因素確定。對城市低保住房困難家庭,給予全額補貼;對其他低收入住房困難家庭,根據不同收入水平劃分檔次,按租賃補貼標準的一定比例給予補貼,由低收入住房困難家庭承擔適當的租金支出。 (五)確保保障資金來源。城市人民政府要根據廉租住房工作年度計劃,切實落實廉租住房保障資金:一是各級財政要將廉租住房保障資金納入年度預算;二是住房公積金增值收益在提取貸款風險準備金和管理費用之后的余額全部用于建設或收購廉租住房;三是土地出讓凈收益用于廉租住房保障資金的比例不得低于10%,還可根據實際需要適當提高比例;四是廉租住房租金收入實行“收支兩條線”管理,專項用于廉租住房的維護和管理。對財政困難地區,省將通過財政轉移支付等方式給予適當支持。 四、改進和規范經濟適用住房制度 (一)規范供應對象和建設標準。經濟適用住房是政府提供政策優惠,限定建設標準和銷售價格,面向城市低收入住房困難家庭供應,具有保障性質的政策性住房。經濟適用住房供應對象的收入標準和住房困難標準,由城市人民政府根據當地商品住房價格,按照人均可支配收入和人均住房水平,統籌研究確定,并與廉租住房保障對象標準相銜接,防止重復交叉。過去享受過福利分房或購買過經濟適用住房的家庭,不得再購買經濟適用住房。經濟適用住房套型建筑面積應控制在60平方米左右。城市人民政府應當根據當地經濟發展水平、群眾生活水平、住房狀況和家庭結構等因素,合理確定經濟適用住房的套型面積和各種套型的比例。 (二)合理安排建設規模。經濟適用住房制度是解決城市低收入家庭住房困難政策體系的組成部分。各城市要根據實際情況,每年安排建設一定規模的經濟適用住房。房價較高、住房結構性矛盾突出的城市,尤其要增加經濟適用住房供應。經濟適用住房可以集中建設,也可以在普通商品住房小區中按一定比例配建,實現相對分散建設。有條件的城市,可以采取發放購房補貼的方式,變“暗補”為“明補”,支持低收入家庭通過市場自主選購住房,解決住房困難。 (三)規范銷售程序。經濟適用住房實行政府指導價,銷售基準價格及浮動幅度由有定價權的價格主管部門會同住房保障部門,在綜合考慮建設、管理成本和利潤的基礎上確定。銷售基準價格、浮動幅度及成本審核明細應向社會公布。經濟適用住房的銷售由城市人民政府統一組織。低收入住房困難家庭要求購買經濟適用住房的,由該家庭提出申請,有關單位按規定程序進行審查;符合條件的,發放核準通知書,納入經濟適用住房供應對象范圍,可以購買一套與核準面積相對應的經濟適用住房。符合條件的家庭數量多于經濟適用住房房源時,按照收入水平、住房困難程度和申請順序等因素輪候排序。 (四)嚴格上市交易管理。經濟適用住房購房人擁有有限產權。購買經濟適用住房不滿5年的,不得上市轉讓或出租經營。購買經濟適用住房滿5年的,購房人按照屆時同等地段普通商品住房與經濟適用住房差價的一定比例向政府交納土地收益等價款、轉為完全產權后,可以上市轉讓或出租經營,具體比例由城市人民政府根據已減免的土地出讓金、稅費等因素確定。屬于轉讓的,政府可優先回購。購房人購買經濟適用住房后又購買其他住房,或購買經濟適用住房不滿5年確需轉讓的,其經濟適用住房由政府回購,回購價格按照原價格并考慮折舊和物價水平等因素確定。上述規定應在經濟適用住房購房合同中予以明確。政府回購的經濟適用住房,繼續向符合條件的低收入住房困難家庭出售。 (五)加強單位集資合作建房管理。單位集資合作建房只能由距離城區較遠的獨立工礦企業和住房困難戶較多的企業,在符合城市規劃的前提下,經城市人民政府批準,利用自用土地組織實施。各級國家機關、事業單位一律不得搞單位集資合作建房;任何單位不得新征收或新購買土地搞集資合作建房;單位集資合作建房不得向非經濟適用住房供應對象出售。單位集資合作建房應納入當地經濟適用住房供應計劃,其建設標準、供應對象、產權關系等均按照經濟適用住房的有關規定執行。已享受房改政策購房、已購買經濟適用住房或已參加過集資合作建房的人員,不得再次參加單位集資合作建房。單位集資合作建房在優先滿足本單位住房困難職工購買的基礎上,房源仍有多余的,由城市人民政府統一向符合經濟適用住房購買條件的家庭出售,或以成本價收購后用作廉租住房房源。 五、逐步改善其他困難群體的居住條件 (一)加快集中成片棚戶區改造。對集中成片的棚戶區,城市人民政府要制定改造計劃,因地制宜,加快進行改造,確?!笆晃濉逼趦热嫱瓿筛脑烊蝿?。棚戶區改造要符合以下要求:困難住戶的住房得到妥善解決;住房質量、小區環境、配套設施明顯改善;困難家庭的負擔控制在合理水平。 (二)積極推進舊住宅區綜合整治。舊住宅區綜合整治要以改善低收入家庭居住環境和保護歷史文化街區為宗旨,遵循政府組織、居民參與的原則,發揮政府、企業、個人多方面的積極性,多渠道籌措資金,統籌規劃,分步實施,積極推進。對可整治的舊住宅區力戒大拆大建,要積極進行房屋維修養護、配套設施完善、環境整治和建筑節能改造,提升住房使用功能,改善群眾居住條件。 (三)多渠道改善農民工居住條件。改善農民工居住條件要堅持政府引導、單位負責,并與維護農民工就業、醫療、子女上學等權益相結合。用工單位作為改善農民工居住條件的責任主體,要向農民工提供符合基本衛生和安全條件的居住場所。農民工集中的開發區和工業園區,應按照集約用地的原則,集中建設符合農民工特點的集體宿舍,以合理租金向農民工出租,但不得按商品住房出售。城中村改造時,要考慮農民工的居住需要,在符合城市規劃和土地利用總體規劃的前提下,集中建設向農民工出租的集體宿舍。有條件的城市,農民工住房、集體宿舍建設可執行經濟適用住房建設的相關優惠政策。 六、完善解決城市低收入家庭住房困難的配套政策和工作機制 (一)落實優惠政策。一是廉租住房和經濟適用住房建設、棚戶區改造、舊住宅區整治一律免收城市基礎設施配套費等各種行政事業性收費和政府性基金。省級收費項目由省財政廳予以公布。二是廉租住房和經濟適用住房建設用地實行行政劃撥方式供應。對廉租住房和經濟適用住房建設用地,要根據住房建設規劃,在土地供應計劃中予以優先安排,并在城市申報年度用地指標時單獨列出,切實保證供應。三是廉租住房、經濟適用住房項目小區外基礎設施建設費用,由政府負擔。廉租住房、經濟適用住房項目小區內非經營性公共配套設施建設資金,50%從城市國有土地使用權出讓金和城市建設資金中劃撥,50%計入房價;經營性設施建設資金,按照誰經營誰投資的原則,由經營者承擔,不得計入房價。四是社會各界向政府捐贈廉租住房房源的,執行公益性捐贈稅收扣除的有關政策。五是社會機構投資廉租住房或經濟適用住房建設、棚戶區改造、舊住宅區整治的,可按國家規定給予相關政策支持。各城市人民政府應將解決低收入家庭住房困難的各項優惠政策向社會公布,確保落實到位。 (二)編制實施發展規劃和年度計劃。城市人民政府要在已開展的居民住房狀況調查的基礎上,抓緊建立健全低收入住房困難家庭住房檔案,制訂解決城市低收入家庭住房困難的工作目標、發展規劃和年度計劃,納入當地經濟社會發展規劃和住房建設規劃,于2007年年底前上報備案并向社會公布。其中,濟南、青島兩市的發展規劃和年度計劃報建設部備案,其他城市報省建設廳備案。要將人均住房建筑面積10平方米以下的低收入家庭作為當前住房解困工作的重點,在此基礎上逐步擴大保障范圍。要按照解決低收入家庭住房困難的年度計劃,確保廉租住房保障各項資金落實到位,確保廉租住房、經濟適用住房建設用地落實到位,并合理確定區位布局。 (三)建立健全管理機制。城市人民政府應對廉租住房、經濟適用住房供應對象的收入標準和住房困難標準,以及廉租住房的保障面積標準和租金補貼標準實行動態管理,每年向社會公布一次。廉租住房和經濟適用住房保障實行嚴格的準入和退出機制。要建立健全廉租住房和經濟適用住房的申請、審核和公示辦法,及時向社會公布,規范供應管理。要嚴格做好申請人家庭收入、住房狀況的調查審核,完善輪候制度,強化廉租住房年度復核工作,健全退出機制。要嚴肅紀律,堅決查處弄虛作假等違紀違規行為和有關責任人員,確保各項政策得以公開、公平、公正實施。 (四)確保住房質量和使用功能。廉租住房和經濟適用住房建設、棚戶區改造及舊住宅區整治,要堅持經濟、適用的原則,提高規劃設計水平,在較小的戶型內實現基本的使用功能。要按照發展節能省地環保型住宅的要求,推廣新材料、新技術、新工藝。要切實加強施工管理,確保施工質量。有關住房質量和使用功能等方面的要求,應在建設合同中予以明確。 (五)繼續深入落實房地產市場各項調控政策措施。各地要認真貫徹國家和省房地產市場調控部署,嚴格落實“套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重必須達到開發建設總面積70%以上”的要求,進一步加大住房供應結構調整力度,重點發展中低價位、中小套型普通商品住房,增加住房有效供應。廉租住房、經濟適用住房和中低價位、中小套型普通商品住房建設用地的年度供應量,不得低于居住用地供應總量的70%。要加大住房需求調節力度,引導合理的住房消費,建立符合國情的住房建設和消費模式。要加強市場監管,堅決整治房地產開發、交易、中介服務、物業管理及房屋拆遷中的違法違規行為,維護群眾合法權益。要加強房地產價格的監管,抑制房地產價格過快上漲,保持合理的價格水平,引導房地產市場健康發展。 七、切實把解決城市低收入家庭住房困難各項政策措施落到實處 (一)落實工作責任。省政府對全省解決城市低收入家庭住房困難工作負總責,并對城市人民政府實行目標責任制管理,有關工作情況納入對城市人民政府的政績考核之中。解決城市低收入家庭住房困難是城市人民政府的重要責任。城市人民政府要把解決城市低收入家庭住房困難列入重要議事日程,確保各項政策措施落實到位,并在每年向同級人民代表大會所作的《政府工作報告》中報告年度計劃完成情況,接受人民群眾監督。 (二)加強組織領導。建立山東省住房保障聯席會議制度,由省政府分管領導主持,建設、發展改革、監察、民政、財政、國土、人民銀行、地稅和物價等有關部門參加,加強對全省解決城市低收入家庭住房困難工作的組織領導,并對工作中的重大問題進行研究、協調和指導。聯席會議各成員單位要按照各自職責,加強對各地工作的指導,抓好督促落實。城市人民政府也要建立相應的工作機制,切實加強對解決低收入家庭住房困難工作的組織領導,落實相應的管理工作機構和具體實施機構,切實抓好各項工作。各級建設(房管)部門要承擔起解決城市低收入家庭住房困難工作的牽頭職責,在城市政府統一的領導下,加強同各有關部門的協調配合,抓好工作任務落實;各有關部門要根據職能分工,各司其職,密切配合,形成解決城市低收入家庭住房困難的合力。 (三)嚴格監督檢查。省建設廳會同監察廳等有關部門,負責對各地解決城市低收入家庭住房困難工作情況進行監督檢查,對工作不落實、措施不到位的城市,要通報批評,限期整改,并追究有關領導責任。省財政、審計等部門要加強對廉租住房保障資金管理和使用情況的監督檢查,確保廉租住房資金??顚S?。對在解決城市低收入家庭住房困難工作中以權謀私、玩忽職守以及違反規定截留、擠占、挪用、套取廉租住房保障資金的,要依法依規追究有關責任人的行政和法律責任。 |